最高法发布的《婚姻法司法解释(三)》已开始实施

8月13日，最高法正式发布的《婚姻法司法解释(三)》开始实施，重点针对婚前贷款买房、婚后父母为子女买房等争议较大的问题做出解释，引起公众极大关注。近年来，随着房价的快速上涨，住房已成为生活中最为重要的财产，因此一旦离婚，涉及房产分割的问题和纷争日渐凸显。现实中常见的离婚引起的房产纠纷主要有哪些类型?应该如何处理?8月15日，本报记者寻找各类典型的房产纠纷案例，并邀请山西黄河律师事务所律师董杰进行分析。

情况1

婚前买房婚后共同还贷

【案例】2005年5月，太原市民小张购置了一套商品房。小张付了10万元首付款后，又向银行贷了36万元。2006年12月，小张与妻子结婚。婚后，二人共同偿还月供。

今年年初，小张和妻子的婚姻亮起红灯。虽然对离婚这件事没有异议，但却在房产分割问题上产生争执。小张的妻子认为这套房屋她也有份，要求小张按房屋目前市值的一半给她补偿。小张则认为首付是他付的，还贷的大部分钱也是他挣的，妻子的要求不公平。

【法条援引】《婚姻法司法解释(三)》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

【律师解释】关于“婚前买房，婚后共同还贷”这一点，其实在《物权法》中已经能找到答案。由于购房合同是小张婚前与开发商签订的，首付也是在婚前交的，依照《物权法》的相关规定，小张婚前签订的转让房屋物权的合同已生效，虽然未拿到房产证，但房产证的颁发也是依据这一合同，所以小张是房屋的实质权利人，房屋是小张婚前的个人财产。

也就是说，关于房屋到底判给谁的问题，在双方不能协商一致的情况下，法院会将房产判给小张，但小张需要给妻子进行补偿。那补偿如何计算呢?第十条的第二款中明确提出，婚后用夫妻共同财产还贷部分，应当由房屋产权人给予配偶一定补偿，而且还要考虑房产升值利益。

情况2

婚后买房 一方父母资助

【案例】2006年，太原市民高女士的儿子与相恋多年的女友登记结婚。结婚后，儿子和儿媳一直住在高女士家。2008年，高女士给儿子在省城小店区买了一套商品房，房屋登记在高女士的儿子名下。这两天，小两口正闹离婚，对于房子的归属，高女士来到律师事务所进行咨询。

【法条援引】《婚姻法司法解释(三)》第七条第一款：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产。

【律师解释】在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。

这一规定从我国的实际出发，将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

当然，根据婚姻法第十九条，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。将个人财产约定为共同财产，实际是一种赠与。但仅一个约定并不足以保障非产权方真正享受到房子的权益。根据最新的司法解释第六条，赠与约定在房产变更登记之前可以撤销。

所以，夫妻双方在产权证上的名字非常重要，没有加上名字，即使有证据证明是共同房产，也容易被登记一方单方处置。

情况3

一方买房 一方装修

【案例】2008年3月，男孩小谷和小李登记结婚。婚后，小谷的父母出资在太原市购买了一套价值50万元的商品房。产权归在小谷名下。房屋购买后，小李家出钱对房子进行了装修并购买了家电。今年年初，两人因感情破裂准备离婚。小李提出房子的装修费用全部是她承担的，房子应算夫妻共同财产，应该平均分割。

【法条援引】《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”

【律师解释】在许多地方，传统的观念仍然是结婚时男方承担买房责任，女方一般出装修费或购买其他生活用品。婚后父母出资购房，产权登记在出资者自己子女名下的情况，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，这部分出资应认定为受赠子女个人所有。装修是对房屋的添附，不能作为房屋的份额进行分割。也就是说，离婚时，小谷应返还对方这项费用。

需要指出的是，我国法律实行“谁主张，谁举证原则”。也就是说，想要得到补偿，小李要有能够证明自己曾支付过装修费用及具体的花费数额的证据才行。比如装修材料的收据或者发票等。

情况4

小两口和双方父母共同出资购房

【案例】2005年3月，女孩小秦与男友小梁步入婚姻的殿堂。由于双方家庭都没有足够的能力给两人买房，结婚后，二人一直租房居住。2008年，两人有了5万元的积蓄。于是，两人用5万元积蓄，再加上小秦父母给的5万元和小梁家里给的5万元作为首付款，又贷款30万元买了一套商品房。今年5月，两人感情出现危机要离婚，房子的分割成了问题。

【法条援引】《婚姻法司法解释(三)》第七条第二款：由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

【律师解释】在不同的个例中，房产应该按照各自父母出资的比例进行分割。在这一具体案件中，按照法律规定，两人婚后的积蓄5万元，属于夫妻共同财产。而双方父母对他们的资助，也恰好相同。小两口的贷款月供也出自共同的家庭收入。所以，离婚时，可按各自一半份额分割，同时对银行的债务也应对半承担。